El mercado logístico de la región sostiene una demanda más alta que el promedio de los últimos 6 años, en un contexto de poca oferta de espacios disponibles de almacenamiento de primera clase.
De acuerdo con el informe regional del mercado de inmuebles logísticos para el primer semestre de 2023 elaborado por Cushman & Wakefield, en el mercado logístico continúa habiendo una demanda importante de superficies de almacenamiento clase A en las principales ciudades de Sudamérica, pero con una disminución del 23 % en comparación al mismo período del año 2022.
“Las ciudades de Santiago, Bogotá y Buenos Aires son las que presentan vacancias inferiores a 3%, con 0,70%, 1,66 % y 2,80% respectivamente. Las dos últimas han seguido en descenso en estos últimos períodos, ya que la superficie disponible es limitada para la demanda existente. Cada ciudad se ha comportado de manera particular, pero manteniendo cierto dinamismo”, manifestó Carolina Wundes, coordinadora de investigación de mercado de la empresa de servicios inmobiliarios corporativos.
Precios en alza
En cuanto los precios de renta, la región ha reflejado aumentos al cierre del semestre, mostrando un promedio de 5,99 USD/m², un 13 % más alto que el registrado el semestre anterior (5,30 USD/m²).
En detalle:
Buenos Aires (USD 7,16/m²) evidenció el incremento semestral más significativo en este indicador con un 25 % de diferencia y una variación interanual del 33 %. En depósitos premium (A+), el valor puede llegar hasta USD 8,5 por m².
En Santiago, los precios cerraron el semestre en un valor de USD 7,88 por m², un 15 % más altos en relación con lo registrado el semestre anterior y una variación interanual de 33,5%.
São Paulo también mostró una importante variación positiva anual, terminando el segundo semestre en USD 5,91 por m² al mes (+17 %).
Por su parte, el precio promedio en Bogotá cerró el primer semestre, para el mercado de bodegas, en USD 4,88 por m², lo que refleja un aumento del 3 % en comparación con el mismo periodo de 2022.
Y en Lima, el precio de renta pedido cerró en 5,70 USD/m², lo que significó un ligero incremento de 2,7% respecto al segundo semestre de 2022. Esto es a pesar del crecimiento de la disponibilidad, principalmente en la Zona Sur.
Crecimiento del inventario
Entre el segundo semestre de 2022 y el primer semestre de 2023, se registra en Sudamérica un aumento promedio del inventario de centros logísticos del 3,13%. Se destacan Santiago, con un 4,30%, y São Paulo, con una variación positiva del 3,94%.
São Paulo y Rio de Janeiro son las ciudades con los mayores ratios de superficie de centros logísticos por cada mil habitantes, con un promedio de 450 m², lo que explica, en parte, por qué poseen las vacancias más altas de la región. A continuación, Santiago y Bogotá presentan un promedio de 255 m² y, finalmente, Buenos Aires y Lima, con un promedio de 160 m².
Proyecciones de cara a fin de año
Si se compara la dinámica de cada ciudad y se proyecta un escenario de producción y absorción similar, se podría prever cómo será el panorama al cierre del año 2023:
Bogotá y Buenos Aires tuvieron una caída promedio de la vacancia del 50% respecto al mismo período del año 2022 y se anticipa que si esta dinámica continúa, la vacancia podría ir bajando, acercándose al 0%, sobre todo si la producción de nuevos proyectos es insuficiente a corto plazo. Esto indudablemente impulsará los precios de arriendo pedido al alza.
São Paulo, Rio de Janeiro, Lima y Santiago experimentan este semestre un aumento de la vacancia. En todos estos casos la producción de nuevas superficies sobrepasa la absorción neta acumulada. Lima presenta una mejor demanda este año 2023, con una absorción neta 5 veces mayor que la registrada el primer semestre de 2022 y la vacancia tiende a aumentar debido a que la producción es más alta.
Santiago comienza este año a mostrar un cambio en la demanda, con una disminución en la absorción neta, que según proyecciones se va a reiterar en el tiempo, aumentando paulatinamente la vacancia de centros logísticos en esta ciudad.
